يجري تحليل مبيعات الاصول المماثلة وتعديلها لتسوية الفروق بين العقار موضوع التقييم والعقار المقارن ويختلف مبلغ تسوية المطلوب في تحليل المبيعات حسب نوعية العقار محل التقييم ومن المرجح ان المبيعات التي تمت في الاونة الاخيرة في المنطقة او في المبنى هو الانسب لاستيفاء هذه القواعد.
بعد جمع الأدلة والشواهد بالمبيعات, تبدا عملية التحليل المنهجي ويجب استبعاد عمليات البيع غير السليمة والتحقق من البيوع الفعلية ويجب اثبات سعر كل عملية بيع حسب وحدات المقارنة المناسبة وتعتمد وحدات المقارنة المختارة على نوعية العقار.
يجب ان تكون العقارات القابلة للمقارنة ذات مساحة او حجم مماثل وفي القطاع السكني فان اختلاف مساحة العقار يؤدي الى تنوع شرائح السوق بقواعد متابينة, فعلى سبيل المثال قد تكون العقارات الاغلى ثمئا اكثر مبيعا من العقارات الارخص في اوقات ما وفي القطاعين الزراعي والتجاري, من المحتمل ان تحقق الوحدات الصغيرة سعرا اعلى للوحدة المساحية […]
هناك انواع عديدة ومختلفة من الحيازات في جميع الدول فالملكية المطلقة دون ان اعباء او رهون او امتيازات على حق الملكية تحقق اعلى قيمة. اما القيود على الملكية او الاستخدام على سبيل المثال, في صورة تعهدات مقيدة او حيازة ايجارية تؤدي في العادة الى خفض القيمة .
يؤثر عمر وحالة المبنى اثرا واضح على القيمة والتي تبين والوقت المستهلك لارجاع المبنى الى حالة مقبولة
تتضمن الخصائص القانونية الحيازة وفئة الارض والشروط الصريحة والقيود على حقوق الملكية, والموافقات والاعتمادات ويمكن الحصول عل المعلومات اعلاه من صك الملكية
تتضمن الخصائص المادية التي قد توثر على قيمة العقار ما يلي: ا) مساحة الارض, وشكلها, والطبو غرافية, والتربة, والغطاء الاخضر, الخ. ب) وعمر المبنى والصيانة والحجم والمساحة ولتصميم وانشاءات المباني ج) التقادم المادي والوظيفي
تتضمن احكام وشروط التخطيط والتنظيم التقسيم الى مناطق, والكثافة ونسبة المباني ونسبة مساحة البناء للطابق الارضي, الخ. ويعتبر التقسيم الى مناطق احد المحددات الاساسية للاستخدام الافضل والامثل للعقار لانه يحدد نوع التطوير العقاري المسموح به والموقع الذي يتم تقسيمه الى مناطق للاستخدام التجاري قد يجلب قيمة اعلى مقارنة بالمةقع كعقارات صناعية
تشهد معظم الاسةاق تقلبات في الاسعار يمكن ان تحدث بوتيرة سريعة للغاية وبالتالي فان ادلة وشواهد المقارنة ينبغي ان تكون محدثة قدر الامكان, وحتى ظروف التبادلات التجارية النشطة فان الصفقات العقارية تعتبر قليلة نسبيا وبالتالي قد يكون من الصعب الحصول على ادلة وشواهد محدثة في ظروف متقلبة
يجب دراسة العقار محل التقييم من النواحي المادية ومن الجوانب القانونية ويمكن الحصول على المعلومات الخاصة بسندات وتسلسل الملكية من السجل العقاري, بينما يمكن الحصول على الاحكام والشروط الخاصة بالتخطيط والتنظيم من ادارة التنظيم المعنية ويمكن الحصول على المعلومات الاخرى مثل السمات الفنية للارض والطبو غرافية وسهولة الوصول الى الموقع من الادرات الفنية المختصة